[권리금] 권리금 법제화 그 이후

권리금이란?

   현재 새로 들어온 임차인이 전의 임차인에게 관행상 지불하는 금액을 말한다. 일반적으로 기존 점포가 보유하고 있는 고객흐름과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이지만 꼭 이에 해당하지 않더라도 관행적으로 지급한다. 권리금은 다음과 같이 구분한다. 

1) 시설 권리금 : 영업시설, 인테리어, 비품에 대한 권리금

2) 영업 권리금 : 거래처, 신용, 단골손님, 영업상의 노하우에 대한 권리금

3) 바닥 권리금 : 상가건물 위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산적 가치에 대한 권리금

권리금 법제화란?

   올해 5월 13일 시행된 개정 [상가건물임대차보호법]에서 권리금을 법적으로 인정하게 되었다. 이로인해 임대인은 계약 만료 3개월 전의 임차인 간의 권리금 지급에 대해서 정당한 사유 없이 방해가 불가능하게 되었다. 만약 임대인이 방해를 하게 될 경우 임차인은 계약 종류 후 3년 안에 손해배상 소송이 가능하게 되었다. (한경 링크)

.

관련 문제는?  

#. 3개월이 아닌 그 이전에 방해를 받는 사례

   예를 들어 임대인이 5개월 전에 임차인에게 퇴거요구를 하였으며 이와 동시에 차후 임차인을 받지 않겠다고 부동산업체에 통보한 상황이다. 이 때에는 아직 판결이 나지 않아 관련 판례가 없어 어떠한 결과가 나올지는 아무도 알 수 없지만 법적 분쟁이 발생할 수 있으며 개정법에 의하면 임차인에게 불리하지 않을까 싶다.

#. 권리금을 배제하여 임대인이 자체적으로 보증금과 임대료를 올려 받는 사례

   6월 국토교통부가 고시한 [감정평가기준 실무기준 일부 개정안]에 의하면 권리금 거래 대상을 임대인으로 확대하여 작성하였다. 이로인해 최초 임대를 놓게 되는 건물주 등이 바닥권리금에 대하여 합법적으로 주장할 수 있게 되었다. 이러한 권리금을 임대료에 반영하면서 기존의 권리금을 배제하는 대신 높은 임대료를 받으려는 건물주들이 늘고 있다고 한다. 

#. 임대인이 특정 이유로 임차인을 나가게 하여 임차인이 권리금 주장을 하지 못하게 만드는 사례

   개정안에 의하면 1년 6개월간 점포가 비활성되어 그 가치가 떨어진 경우 임대인이 임차인에게 계약갱신 거절 가능하도록 되어 있다. 예를들어 고의적으로 명도소송을 진행해 사실상 영업이 불가능한 상태로 만드는 것이다. 이 때 그 기간이 1년 6개월이 넘어갈 경우 점포가 비활성된 것으로 보아 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있게 된다. 명도소송에 대해서 이 글을 읽어보자. 법을 잘 모르는 나에게 있어 이 글은 쉽고 꽤 재미있었다.(네이버블로그 링크)  

#. 건물의 안전 문제, 재건축 등의 이유로 임차인을 나가게 만드는 사례

   개정안에 의하면 재건축, 리모델링이나 임차인이 제3자에게 임차하는 전대차 발각시에는 5년 계약 보장에 해당하지 않는다. 이를 이용해 건물주들이 안전진단을 급하게 추진하여 재건축, 리모델링을 시행, 이를 통해 임대인이 임차인을 나가라고 하는 사례가 늘고 있다.

#. 제한 없이 인상 가능해진 임대료

   요번 개정안으로 인해 모든 점포는 환산보증금 규모에 관계없이 5년 계약 보장 요구가 가능하다. 즉, 건물주가 바뀌어도 임차인이 계약을 유지할 수 있다. 하지만  그것과는 상관 없이 환산 보증금이 일정 규모를 넘어서면 임대료를 무제한으로 올릴 수 있다. 서울의 경우 환산보증금이 4억을 넘을 경우에 제한없이 임대료를 올릴 수 있게 된다. 단, 4억 이하일 경우 9% 제한이 적용된다. 환산보증금은 다음 산식을 통해 구한다. [보증금+(월세*100)] 

#. 임대인, 임차인 간의 소송비 증가

   상가건물임대차보호법은 민사특별법이어서 임대인과 임차인이 각 규정을 어겨도 형벌로 제재할 수 없으며 오직 민사 소송으로만 관련 문제를 해결 할 수 있다. 이 때 만약 패소할 경우 소송비용+상대 변호사의 비용 일부 등의 비용이 발생하게 된다.

   또한 임차인이 임대인에 대해 원리금 회수방해 소송을 걸려면 권리금 감정평가를 받아야 한다. 이 때 원고 측에서 감정신청을 하면 재판부가 감정평가사 등을 선정하는데 이에 대한 비용은 원고측이 부담하게 된다. 

★★★ 덧글과 공감은 항상 환영합니다 ★★★